Ceny transakcyjne · Wawrzyszew, Bielany
Ceny mieszkań na Wawrzyszewie spadły o połowę mniej niż na Bielanach
Metr na Wawrzyszewie kosztuje 18 810 zł. Typowy metr całych Bielan – 15 386 zł.
O Bielanach mówi się teraz jedno: ceny lecą w dół. To prawda – w całej dzielnicy spadły przez rok o 5,0%. Na Wawrzyszewie o 2,4%. Kto przenosi dzielnicowy spadek do własnej wyceny, obniża cenę o coś, co na jego osiedlu nie zaszło. Ta strona pokazuje, ile ta różnica jest warta.
Typowa cena metra · Wawrzyszew
Rynek wtórny · dwanaście miesięcy do marca 2026
Z tego artykułu dowiesz się
Ile kosztuje metr na Wawrzyszewie
Typowa cena to 18 810 zł/m², policzona z 83 umów podpisanych u notariusza w ciągu roku. Tyle samo transakcji zamknęło się poniżej tej kwoty, ile powyżej.
O ile Wawrzyszew przebija średnią Bielan
Metr kosztuje tu o 3 424 zł więcej niż przeciętnie w dzielnicy (15 386 zł/m²). Przy 50 m² wychodzi 171 200 zł.
Czy ceny na Wawrzyszewie spadają
Tak, ale wolniej niż w dzielnicy. Ceny spadły tu przez rok o 2,4%, w całych Bielanach o 5,0%. Różnica wynosi 2,6 punktu procentowego.
Czy warto poczekać ze sprzedażą na odbicie
Dane tego nie potwierdzają. Ceny tu nie rosną – spadają wolniej niż średnia dzielnicy. Wolniejszy spadek to nie zapowiedź wzrostu.
Od czego zacząć wycenę własnego mieszkania
Od kwot faktycznie zapłaconych na Wawrzyszewie w ostatnim roku. Dzielnica ma w tej rozmowie niewiele do powiedzenia – jej średnią współtworzą osiedla o kilka tysięcy tańsze.
Ile dzieli Wawrzyszew od środka cen dzielnicy
Różnica wynosi 3 424 zł na każdym metrze. Zobacz ją na mieszkaniu, które sprzedajesz.
Przy pięćdziesięciu metrach to 171 200 zł.
Tyle właśnie oddajesz, jeśli cenę wyjściową liczysz od średniej dla całych Bielan. Ta średnia obejmuje też osiedla o kilka tysięcy tańsze od Twojego.
Różnica: 3 424 zł/m² na korzyść Wawrzyszewa.
Policz, ile tracisz przy wycenie „po dzielnicy”
Metraż Twojego mieszkania
Tyle tracisz
= 50 m² × 3 424 zł/m² różnicy do średniej Bielan
Spadek dzielnicy nie jest w całości Twoim spadkiem
Przez ostatni rok ceny na Bielanach spadły o 5,0%. Na Wawrzyszewie o 2,4%. Dzielnica i osiedle idą w tę samą stronę, ale nie w tym samym tempie.
Różnica to 2,6 punktu procentowego – czyli połowa dzielnicowego spadku nie dotyczy Twojego adresu.
Bielany · dzielnica
tyle straciła typowa cena w rok
Wawrzyszew
tyle straciła typowa cena w rok
Wawrzyszew nie drożeje. Ceny spadają tu jednak wolniej niż w dzielnicy, o której czytasz w nagłówkach.
Cudzy spadek odejmujesz od ceny dwa razy
Dzielnicowy spadek najłatwiej przenieść do własnej wyceny w całości – pięć procent w dół, bo tyle podają nagłówki. Ta obniżka jest policzona dla całych Bielan, nie dla Wawrzyszewa.
Kupujący jej nie widzi. Kwota z ogłoszenia to dla niego zwykły punkt wyjścia, więc negocjuje od niej w dół – jak od każdej innej. Druga obniżka schodzi z poziomu zaniżonego już pierwszą.
Mieszkanie sprzeda się sprawnie i właśnie to jest mylące. Szybka sprzedaż wygląda jak potwierdzenie dobrej ceny, a bywa potwierdzeniem ceny za niskiej.
Wawrzyszew wśród ośmiu osiedli Bielan
Wawrzyszew jest drugi na tej liście. Wyprzedza go tylko Marymont-Kaskada.
Ceny osiedli zaczynają się od 13 956 zł za metr i dochodzą do 20 453 zł. Osiedle leży blisko górnej granicy, a średnia dzielnicy – w połowie stawki.
Typowa cena metra · zł/m² · dwanaście miesięcy do marca 2026
Osiedla z co najmniej trzydziestoma transakcjami w oknie. Nazwy sąsiadów prowadzą do ich stron.
Pełne dane – cena i liczba transakcji
| Osiedle | Typowa cena zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| Marymont-Kaskada → | 20 453 | 32 |
| Wawrzyszew | 18 810 | 83 |
| Słodowiec → | 16 534 | 111 |
| Stare Bielany → | 16 493 | 124 |
| Młociny | 15 210 | 47 |
| Chomiczówka | 14 430 | 141 |
| Wrzeciono | 14 306 | 164 |
| Piaski | 13 956 | 107 |
Cena stoi na 83 podpisanych umowach
Cenę Wawrzyszewa liczę z 83 aktów notarialnych – nie z ogłoszeń. Portal mówi, od czego zaczęto rozmowę. Akt – na czym ją skończono. Przy tylu umowach pojedyncza nietypowa sprzedaż niewiele rusza wynikiem.
Te 83 umowy mówią jeszcze jedno. Mieszkania od 30 do 50 m² sprzedawały się tu po 18 848 zł za metr, od 50 do 70 m² po 18 798 zł, większe po 18 773 zł. Na wielu osiedlach mały metraż wyraźnie podbija cenę metra – na Wawrzyszewie niemal wcale. Kupujący płaci tu za osiedle, nie za rozmiar mieszkania.
Działa to też w drugą stronę. Kupujący, który ogląda mieszkania na tym osiedlu, ma równie dużo punktów odniesienia. Cena wyraźnie odstająca od reszty zostanie zauważona w pierwszym tygodniu.
Ta liczba opisuje osiedle, nie Twoje mieszkanie
Cena środkowa to punkt startu, nie wycena Twojego lokalu. Rozrzut jest spory: ćwierć zeszłorocznych umów zamknęła się poniżej 17 757 zł za metr, ćwierć powyżej 20 103 zł. Gdzie w tym przedziale wyląduje Twoje mieszkanie, rozstrzyga stan, piętro i układ – po remoncie i w jasnym układzie celujesz w górną część, do odświeżenia albo na parterze w dolną.
Ceny tu nie rosną, więc rok zwłoki sam z siebie tego nie zmieni.
Portale pokazują kwoty żądane, rejestr transakcji – zapłacone. Cena wyjściowa powinna wynikać z tej drugiej liczby.
Zanim wystawisz ofertę
Cena wyjściowa ustawiona po dzielnicy zabiera 171 200 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym – zanim ktokolwiek zacznie negocjować. Czekanie tej kwoty nie odzyska, bo nie ma czego odzyskiwać: tu nie ma odbicia, jest wolniejszy spadek.
Cenę wyjściową oprę na transakcjach z Wawrzyszewa i pokażę te najbliższe Twojemu mieszkaniu – metrażem, piętrem i stanem. Powiem też, co poprawić, zanim zrobimy zdjęcia. Porozmawiajmy.
Źródło: rejestr cen nieruchomości m.st. Warszawy – akty notarialne (nie oferty), rynek wtórny, transakcje od marca 2025 do marca 2026. Podawana cena to mediana, czyli wartość środkowa. Opracowanie własne.
DOMINIKA HENTOSZ‑BARGLIK Twoja partnerka w transakcjach nieruchomości
