Ceny transakcyjne · Marymont-Kaskada, Bielany
Ceny mieszkań na Marymoncie-Kaskadzie są najwyższe na Bielanach – a średnia dzielnicy tego nie uwzględnia
Metr na Marymoncie-Kaskadzie kosztuje 20 453 zł. To najwyższa cena na Bielanach.
Liczba ta pochodzi z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń. Ogłoszenie to cena wywoławcza, akt notarialny to cena, która realnie padła. I to ona pokazuje, ile się tu płaci. Tymczasem o Bielanach mówi się w tym roku jedno: tanieją. I to prawda – typowa cena dzielnicy spadła o 5,0%. Tylko że Twoje osiedle w tym samym czasie podrożało. Zaskakujące, prawda?
Typowa cena metra · Marymont-Kaskada
Rynek wtórny · dwanaście miesięcy do marca 2026
Z tego artykułu dowiesz się
Ile kosztuje metr na Marymoncie-Kaskadzie
Typowa cena to 20 453 zł/m² – najwyżej ze wszystkich osiedli Bielan. Liczba pochodzi z 32 aktów notarialnych z ostatnich dwunastu miesięcy. Połowa mieszkań sprzedała się tu taniej, połowa drożej.
Czy ceny tutaj rosną, skoro dzielnica tanieje
Tak. Przez ostatni rok cena osiedla wzrosła o 3,4%, a cała dzielnica potaniała o 5,0%. To rozjazd o 8,4 punktu procentowego.
O ile to więcej niż średnia Bielan
O 5 067 zł na każdym metrze. Typowa cena całej dzielnicy to 15 386 zł/m². Na mieszkaniu 50 m² różnica daje 253 350 zł – i tyle tracisz, wyceniając „po średniej cenie na Bielanach”.
Co oznacza, że są tu tylko 32 transakcje
To najmniejsza liczba wśród ośmiu osiedli w zestawieniu. Wynikają z tego dwie rzeczy: cena środkowa jest mniej odporna na pojedyncze nietypowe mieszkania, a na właściwego kupującego czeka się dłużej niż tam, gdzie sprzedaje się kilka razy więcej mieszkań.
Od czego zacząć wycenę własnego mieszkania
Od transakcji z tego osiedla, nie od średniej dzielnicy. Cena środkowa mówi, gdzie leży środek cen Marymontu-Kaskady. Twoje mieszkanie wypadnie powyżej albo poniżej niej, zależnie od stanu, piętra i układu.
Ile dzieli Twój adres od średniej dzielnicy
Typowa cena Bielan to 15 386 zł za metr. Ta jedna liczba obejmuje osiedla z góry i z dołu cennika. Dlatego potrafi być myląca i nie oddaje faktycznego obrazu osiedla. Twoje leży 5 067 zł ponad nią.
To nie jest korekta o kilka procent. To inna półka cenowa.
Przełóż to na mieszkanie, które sprzedajesz. Na pięćdziesięciu metrach różnica może sięgać aż 253 350 zł. O tyle niższą kwotę wpisujesz w ogłoszenie, jeśli za punkt wyjścia bierzesz dzielnicę zamiast własnego osiedla.
Różnica: 5 067 zł/m² na korzyść Marymontu-Kaskady.
Policz, ile tracisz przy wycenie „po dzielnicy”
Metraż Twojego mieszkania
Tyle tracisz
= 50 m² × 5 067 zł/m² różnicy do średniej Bielan
Dzielnica w dół, Twoje osiedle w górę
Przez ostatni rok typowa cena na Bielanach cofnęła się o 5,0%. Na Marymoncie-Kaskadzie wzrosła o 3,4%. Te dwie liczby idą w przeciwne strony.
Razem daje to 8,4 punktu różnicy. Oznacza to, że nagłówek o taniejących Bielanach opisuje rynek, który Twojej sprzedaży nie dotyczy.
Bielany · dzielnica
tyle straciła typowa cena w rok
Marymont-Kaskada · Twoje osiedle
tyle zyskała typowa cena w rok
Sprzedający czyta o spadku i odruchowo schodzi z ceny. Chce mieć spokój i szybki telefon. W tej konkretnej lokalizacji odruch kosztuje najwięcej w całej dzielnicy.
Osiem osiedli Bielan na jednej skali
Najdroższe osiedle dzielnicy kosztuje 20 453 zł za metr, najtańsze 13 956 zł. Obie liczby opisują te same Bielany.
Twój adres jest na szczycie tej listy.
Typowa cena metra · zł/m² · dwanaście miesięcy do marca 2026
Osiedla z co najmniej trzydziestoma transakcjami w oknie. Każde ma własną stronę – wejdź w sąsiada, jeśli chcesz porównać.
Pełne dane – cena i liczba transakcji
| Osiedle | Typowa cena zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| Marymont-Kaskada | 20 453 | 32 |
| Wawrzyszew → | 18 810 | 83 |
| Słodowiec → | 16 534 | 111 |
| Stare Bielany → | 16 493 | 124 |
| Młociny | 15 210 | 47 |
| Chomiczówka | 14 430 | 141 |
| Wrzeciono | 14 306 | 164 |
| Piaski | 13 956 | 107 |
Wysoka cena, ale sprzedaje się tu rzadko
Teraz druga strona tej samej monety. Za ceną Marymontu-Kaskady stoją 32 akty notarialne. To najmniej w całym zestawieniu.
Dla porównania na Wrzecionie podpisano ich 164, na Chomiczówce 141. Twoje osiedle jest małe i mieszkania zmieniają tu właściciela rzadko.
Wynikają z tego dwie rzeczy i obie warto znać przed wystawieniem oferty.
Pierwsza dotyczy samej liczby. Im mniej transakcji, tym łatwiej pojedyncze nietypowe mieszkanie przesuwa środek stawki. Cena 20 453 zł opiera się na trzydziestu dwóch sprzedażach, nie na stu. To ważne. Na tylu transakcjach można już oszacować wiarygodną kwotę, jednak wnioski należy wyciągać dużo ostrożniej niż przy lokalizacjach o dużym wolumenie sprzedaży. Warto zasięgnąć opinii eksperta.
Druga dotyczy czasu. Kupujący, który szuka właśnie tutaj, pojawia się rzadziej.
W praktyce wygląda to tak. Wystawiasz mieszkanie wiosną. Przez pierwsze dni telefon dzwoni kilka razy, bo zawsze znajdą się ciekawscy z okolicy. Potem robi się cicho. Mija tydzień, drugi, trzeci – i w tej ciszy rodzi się pokusa, żeby zbić cenę.
Na tym osiedlu to jest zła reakcja.
Cisza nie oznacza, że cena jest za wysoka. Oznacza, że kupujący na taki adres po prostu jeszcze nie przyszedł.
Czego ta cena nie obiecuje
Cena środkowa opisuje osiedle, nie Twoje mieszkanie. Pamiętaj, że to szacunek i baza do dalszej wyceny. Po remoncie, w dobrym układzie i z jasnymi pokojami wyjdziesz powyżej niej. Do remontu, na parterze albo z oknami w ścianę – poniżej.
Sam adres nie załatwia sprawy. Kupujący, który płaci najwyższą stawkę w dzielnicy, ogląda mieszkanie uważniej niż ktokolwiek inny.
Warto też wiedzieć, skąd biorą się liczby krążące w internecie. Portale pokazują ceny ofertowe, czyli kwoty żądane. Rejestr transakcji pokazuje kwoty zapłacone. Między jedną a drugą potrafi być spora przepaść. Na tak małym osiedlu bywa ona większa niż gdzie indziej. Ofert jest mało, trudno się do czegokolwiek porównać, więc sprzedający często ustawiają cenę wywoławczą wysoko, na wyrost. To druga strona tej samej ostrożności: jedni schodzą z ceny za bardzo, przestraszeni nagłówkami, inni żądają za dużo, bo nie mają do czego przyłożyć oferty. W obu przypadkach punktem odniesienia powinny być transakcje, nie sąsiednie ogłoszenia.
Zanim wystawisz ofertę
Twój adres jest najdroższy na Bielanach i jako jeden z nielicznych podrożał w słabym roku dzielnicy. Jednocześnie sprzedaje się tu rzadko, więc trzeba uzbroić się w cierpliwość.
Tych dwóch rzeczy nie da się rozdzielić przy ustalaniu ceny – każda pcha ją w inną stronę. Za nisko wycenione mieszkanie sprzeda się prędko, ale różnicę do poziomu osiedla tracisz bezpowrotnie: akt notarialny zamyka sprawę i nikt tej kwoty nie dopłaci. Za wysoko wycenione będzie wisieć na rynku miesiącami, a tu i tak sprzedaje się wolniej niż gdzie indziej. Dlatego cenę wyjściową opieramy na tym, co pokazują akty z Marymontu-Kaskady – nie na średniej całej dzielnicy i nie na życzeniowych ogłoszeniach z sąsiedztwa.
Ustalę cenę wyjściową na transakcjach z Marymontu-Kaskady, nie na średniej dzielnicy. Powiem też wprost, jak długo realnie może potrwać sprzedaż i co zrobić z mieszkaniem, zanim pójdą pierwsze zdjęcia. Porozmawiajmy.
Źródło: rejestr cen nieruchomości m.st. Warszawy – akty notarialne (nie oferty), rynek wtórny, transakcje od marca 2025 do marca 2026. Podawana cena to mediana, czyli wartość środkowa. Opracowanie własne.
DOMINIKA HENTOSZ‑BARGLIK Twoja partnerka w transakcjach nieruchomości
