Ceny transakcyjne · Stare Bielany, Bielany
Ceny mieszkań na Starych Bielanach przez rok prawie nie drgnęły
Metr kwadratowy na Starych Bielanach kosztuje 16 493 zł. Rok wcześniej kosztował niewiele więcej.
W całej dzielnicy ceny obniżyły się przez ten rok o 5,0%. Na Starych Bielanach o 1,3%. Kupujący siada do rozmowy z nagłówkiem o taniejących Bielanach. Ten nagłówek opisuje dzielnicę, nie ten adres. Stabilna cena jest argumentem w negocjacjach, ale tylko wtedy, gdy masz ją czym poprzeć.
Typowa cena · Stare Bielany
Z tego artykułu dowiesz się
Skąd ta cena i kto jeszcze ją widzi
W ogłoszeniu stoi kwota, od której sprzedający zaczyna. W akcie notarialnym ta, na której skończył. Cenę Starych Bielan liczę z tego drugiego zbioru – ze 124 podpisanych umów.
W całej dzielnicy podpisano w tym czasie 831 aktów notarialnych, więc mniej więcej co siódmy z nich przypada na to jedno osiedle. Przy tylu transakcjach kwoty nie zaburza ani jedna, ani nawet kilka nietypowych sprzedaży.
Dostęp do tych danych otwarto niedawno i ma go dziś każdy – również kupujący, który przyjdzie oglądać Twoje mieszkanie. Co innego jednak kwoty zobaczyć, a co innego je odczytać.
Kwota, która ma pokrycie w tych umowach, wytrzyma takie sprawdzenie.
Cena sprzed roku jest tu wciąż aktualnym punktem odniesienia
Typowa cena w całej dzielnicy cofnęła się przez rok o 5,0%. Na Starych Bielanach o 1,3%.
Różnica wynosi 3,7 punktu procentowego. O rozmiarze spadku, o którym czytasz w doniesieniach o Bielanach, zdecydowały inne osiedla.
Spadek rzędu 1,3% oznacza, że kwota, którą sąsiad realnie dostał rok temu, nadal jest punktem odniesienia i wskazuje początek rozmowy o cenie ostatecznej. Dzielnica przeszła przez ten rok inaczej. Na rynku, który oddał 5,0% ceny, kwota sąsiada byłaby już nieaktualna.
Bielany · dzielnica
tyle straciła typowa cena w rok
Stare Bielany
tyle straciła typowa cena w rok
Ceny na Starych Bielanach nie rosną. One po prostu zostały tam, gdzie były rok temu.
Wycena po Bielanach odbiera 1 107 zł z każdego metra kwadratowego
Tutejszy metr kwadratowy jest o 1 107 zł droższy niż przeciętny na całych Bielanach.
Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym robi się z tego 55 350 zł różnicy w cenie wyjściowej.
Tę kwotę oddajesz na starcie, jeśli punkt wyjścia bierzesz ze średniej dla dzielnicy. Współtworzą ją adresy tańsze od Starych Bielan o kilka tysięcy na metrze kwadratowym.
Różnica: 1 107 zł/m² na korzyść Starych Bielan.
Policz, ile zostawiasz przy wycenie „po dzielnicy”
Metraż Twojego mieszkania
Tyle tracisz
= 50 m² × 1 107 zł/m² różnicy do średniej Bielan
Pięć procent spadku dotyczy dzielnicy, nie tego osiedla
Spadek o pięć procent policzono dla całych Bielan i jako ogólny wskaźnik ma sens. Diabeł tkwi w szczegółach. Jeśli szukasz średniej ceny dla Bielan, to przy osiedlu Stare Bielany taka wartość wprowadza w błąd – na cenę całej dzielnicy składają się osiedla, które przez rok potaniały znacznie mocniej. Konsekwencje bywają kosztowne.
Sprzedający schodzi z ceny o tę obniżkę, bo brzmi rozsądnie i nikt przy stole jej nie kwestionuje. Cena wyjściowa ląduje wtedy poniżej poziomu, na którym tu podpisuje się umowy, a negocjacja zaczyna się dopiero od niej.
Stare Bielany są czwarte z ośmiu, a średnia dzielnicy leży pod nimi
Wśród ośmiu osiedli z liczbą umów dającą wiarygodny szacunek cen Stare Bielany zajmują czwarte miejsce. Nad nimi Słodowiec, z ceną niemal identyczną.
Średnia dla Bielan, 15 386 zł za metr kwadratowy, leży w tej tabeli między czwartym a piątym miejscem. Jedna liczba dla całej dzielnicy mieści w sobie adresy z obu jej końców.
Część osiedli z tej tabeli oddała przez rok kilka razy więcej niż Stare Bielany. To ich spadek ciągnie dzielnicowy trend w dół.
Typowa cena · zł/m² · dwanaście miesięcy do marca 2026
Osiedla z co najmniej trzydziestoma transakcjami w badanym okresie. Podkreślone nazwy prowadzą do stron sąsiadów.
Pełne dane – cena, zmiana roczna i liczba transakcji
| Osiedle | Typowa cena zł/m² | Zmiana rok do roku | Transakcje |
|---|---|---|---|
| Marymont-Kaskada → | 20 453 | +3,4% | 32 |
| Wawrzyszew → | 18 810 | −2,4% | 83 |
| Słodowiec → | 16 534 | +4,7% | 111 |
| Stare Bielany | 16 493 | −1,3% | 124 |
| Młociny | 15 210 | +4,2% | 47 |
| Chomiczówka | 14 430 | −8,5% | 141 |
| Wrzeciono | 14 306 | −6,8% | 164 |
| Piaski | 13 956 | −3,2% | 107 |
Cena osiedla opisuje głównie mieszkania od 30 do 50 metrów
Ze 124 umów podpisanych na Starych Bielanach 78 dotyczyło mieszkań od trzydziestu do pięćdziesięciu metrów. To prawie dwie trzecie obrotu, więc typowa cena osiedla opisuje przede wszystkim taki metraż. Im dalej od niego, tym mniej mówi o konkretnym mieszkaniu.
Cena metra nie jest jednak w każdym przedziale taka sama.
| Metraż | Typowa cena zł/m² | Umów |
|---|---|---|
| do 30 m² | 18 852 | 12 |
| 30–50 m² | 16 422 | 78 |
| 50–70 m² | 14 356 | 25 |
| ponad 70 m² | 17 776 | 9 |
| Całe osiedle | 16 493 | 124 |
Kawalerek do trzydziestu metrów sprzedano dwanaście, mieszkań od pięćdziesięciu do siedemdziesięciu metrów dwadzieścia pięć, a większych od siedemdziesięciu tylko dziewięć. Przy tak małej liczbie umów jedna nietypowa sprzedaż przesuwa wynik. Dlatego te trzy kwoty czytam jako obraz jednego roku, a nie jako regułę osiedla.
Po to właśnie rozkładam cenę osiedla na metraże. Jedna liczba dla całego adresu wystarczy, żeby zacząć rozmowę, ale nie wystarczy, żeby ustawić cenę konkretnego mieszkania. Kto sprzedaje sześćdziesiąt metrów, wchodzi w negocjacje z wiedzą, że tutejsze umowy z tego przedziału zamykały się niżej, i nie traci czasu na bronienie kwoty, której akty notarialne nie potwierdzają. Kto sprzedaje kawalerkę, ma sytuację odwrotną: cena osiedla jest dla niego zaniżona, a każdy tydzień trzymania się jej kosztuje na każdym metrze.
Zanim sięgniesz po cenę osiedla, sprawdź, ile płacono za mieszkania wielkości Twojego.
Czekanie z ofertą nie podniesie tu ceny
Zeszłoroczna kwota jest tu punktem wyjścia, nie zapowiedzią wyższej ceny. W tutejszych umowach nie ma podstawy, żeby liczyć na wzrost przez samo odczekanie.
Nie wiem, co przyniesie kolejny rok. Znam kwoty, które już zapłacono.
Ta liczba opisuje osiedle, nie konkretne mieszkanie. Piętro, układ i stan rozstrzygają, o ile w górę albo w dół od niej wylądujesz.
Od tej liczby zaczyna się rozmowa o Twoim mieszkaniu, a nie kończy.
Od jakiej kwoty zacząć rozmowę
Dwie rzeczy odejmują tu od ceny wyjściowej, zanim ktokolwiek zacznie negocjować: wycena liczona od średniej dla dzielnicy i obniżka, której tutejsze umowy nie potwierdzają.
Zestawię Twój metraż, piętro i stan z tym, co podpisano na Starych Bielanach, i powiem, od jakiej kwoty zaczynasz rozmowę. Porozmawiajmy.
Źródło: rejestr cen nieruchomości m.st. Warszawy – akty notarialne (nie oferty), rynek wtórny, transakcje od marca 2025 do marca 2026. Podawana cena to mediana, czyli wartość środkowa. Cała dzielnica: 831 aktów w tym samym okresie. Opracowanie własne.
DOMINIKA HENTOSZ‑BARGLIK Twoja partnerka w transakcjach nieruchomości
