Bielany, Warszawa · ceny transakcyjne
Ceny mieszkań na Bielanach – osiedle po osiedlu
Jeśli sprzedajesz albo kupujesz mieszkanie na Bielanach, zacznij od tego, co naprawdę zapłacono u notariusza – nie od cen z ogłoszeń. Zebrałam mediany cen transakcyjnych osiedle po osiedlu, z aktów notarialnych z ostatniego roku. „Średnia dla całych Bielan” niewiele mówi o Twoim adresie – między najdroższym a najtańszym osiedlem dzielnicy różnica sięga kilku tysięcy złotych na metrze.
Mediana ceny · całe Bielany
Rynek wtórny · ostatnie 12 miesięcy, do III 2026
Ceny osiedle po osiedlu
Mediana całych Bielan to 15 386 zł/m². Poniżej te same dane w rozbiciu na osiedla – od najdroższego do najtańszego. Cztery osiedla stoją nad medianą dzielnicy, cztery pod nią.
Mediana ceny · zł/m² · ostatnie 12 miesięcy
Osiedla z co najmniej trzydziestoma transakcjami w oknie. Kolejne opisuję po kolei – Słodowiec jest gotowy, w nim rozkładam liczby na czynniki pierwsze.
Pełne dane – mediana i liczba transakcji
| Osiedle | Mediana zł/m² | Transakcji |
|---|---|---|
| Marymont-Kaskada → | 20 453 | 32 |
| Wawrzyszew → | 18 810 | 83 |
| Słodowiec → | 16 534 | 111 |
| Stare Bielany → | 16 493 | 124 |
| Młociny | 15 210 | 47 |
| Chomiczówka | 14 430 | 141 |
| Wrzeciono | 14 306 | 164 |
| Piaski | 13 956 | 107 |
Dzielnica spada, osiedle rośnie
Mediana Bielan cofnęła się o 5,0% rok do roku. W tym samym czasie Słodowiec – trzecie najdroższe osiedle dzielnicy – wzrósł o 4,7%. Rozjazd prawie dziesięciu punktów w jednym roku.
Bielany · dzielnica
mediana spadła w ciągu roku
Słodowiec · gotowy landing
mediana wzrosła w tym samym czasie
Skąd te liczby
Każda mediana pochodzi z rejestru cen nieruchomości – to ceny z aktów notarialnych, czyli realnie zapłacone, a nie żądane w ogłoszeniu. Mediana to wartość środkowa: połowa mieszkań sprzedała się taniej, połowa drożej. Jest rzetelniejsza niż zwykła średnia, bo nie zawyżają jej pojedyncze drogie transakcje.
Pokazuję tylko osiedla z co najmniej trzydziestoma transakcjami w ostatnich dwunastu miesiącach.
Poniżej tego progu jedna nietypowa sprzedaż potrafi zniekształcić obraz – wolę milczeć, niż podać liczbę, na której nie można się oprzeć.
Gdzie na tej mapie stoi Twoje mieszkanie?
Adres potrafi zmienić wycenę bardziej niż metraż. Dwa mieszkania tej samej wielkości, oddalone o kilka przystanków, sprzedają się w cenach, które dzieli kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dlatego nie wyceniam „po dzielnicy” – patrzę na transakcje z Twojego osiedla.
Powiem konkretnie, gdzie na tej skali wypada Twoje mieszkanie i co warto poprawić, zanim wystawisz ofertę. Porozmawiajmy.
O tyle różni się to samo mieszkanie w zależności od osiedla
Metraż mieszkania
Tyle dzieli najdroższe i najtańsze osiedle
= 50 m² × 6 497 zł/m² rozstępu (Marymont-Kaskada − Piaski)
DOMINIKA HENTOSZ‑BARGLIK Twoja partnerka w transakcjach nieruchomości
Źródło: rejestr cen nieruchomości m.st. Warszawy – akty notarialne (nie oferty), rynek wtórny, transakcje od marca 2025 do marca 2026. Opracowanie własne.
