Żoliborz, Warszawa · ceny transakcyjne
Mieszkania na sprzedaż na Żoliborzu. Ile naprawdę płaci się za metr
Ogłoszenie mówi, ile sprzedający chciałby dostać, akt notarialny – ile naprawdę dostał. Znajdziesz tu ceny mieszkań na Żoliborzu z aktów notarialnych od maja 2025 do kwietnia 2026, rynek wtórny, osiedle po osiedlu.
Jeśli sprzedajesz albo kupujesz mieszkanie w tej dzielnicy, od tych liczb warto zacząć. Na Żoliborzu mieszkania różnią się ceną metra o ponad 3 700 zł zależnie od osiedla, a „średnia dla Żoliborza” tej różnicy nie pokaże. Niżej dwa osiedla. Przy każdym tabele cen i kalkulator dla Twojego metrażu.
Mediana ceny · cały Żoliborz
Źródło: rejestr cen nieruchomości m.st. Warszawy – akty notarialne, rynek wtórny, od maja 2025 do kwietnia 2026. Opracowanie własne.
Jak czytać tabele osiedlowe
Skąd te liczby. Każda mediana pochodzi z rejestru cen i wartości nieruchomości m.st. Warszawy. Są to ceny z aktów notarialnych, czyli realnie zapłacone, a nie żądane w ogłoszeniu. Liczby obejmują umowy od maja 2025 do kwietnia 2026. Rynek wtórny, bez spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, których rejestr nie obejmuje. Nie ma tu też umów na udział w mieszkaniu, na przykład na jego połowę.
Mediana to cena środkowa. Połowa mieszkań sprzedała się taniej, połowa drożej. Jest rzetelniejsza niż zwykła średnia, bo nie zawyżają jej pojedyncze drogie transakcje.
Przedziały metrażu dzielę na granicach, które rozpoznasz po własnym mieszkaniu. Do 40 m² to w praktyce kawalerki i małe mieszkania na Żoliborzu. Mieszkanie dwupokojowe ma zwykle 40–50 m², trzy pokoje 50–70 m², a cztery i więcej ponad 70 m².
Wartość mieszkania z kalkulatora to cena metra w Twoim przedziale pomnożona przez wpisany metraż. Nie jest wyceną konkretnego lokalu, tylko punktem odniesienia.
Przy każdym osiedlu są dwie tabele. Pierwsza pokazuje osiedle w liczbach, druga cenę metra w czterech przedziałach metrażu. Pod nimi kalkulator liczy wartość mieszkania o Twoim metrażu.
Liczby odświeżam co miesiąc, gdy rejestr udostępnia kolejną partię aktów. Jeśli chcesz, żeby wracały do Ciebie same, dodaj tę stronę do preferowanych źródeł w Google.
Wybierz swoje osiedle
Dwa osiedla z co najmniej dwudziestoma transakcjami w badanym przedziale czasu, od droższego do tańszego. Mieszkania na sprzedaż na Marymoncie-Potoku też są w rejestrze, ale umów było tylko 12, za mało na własną kartę. Kliknij, żeby przejść do tabeli.
- Sady Żoliborskie 22 682 zł/m²
- Stary Żoliborz 18 942 zł/m²
Mediana ceny · zł/m² · od maja 2025 do kwietnia 2026
Sady Żoliborskie i Stary Żoliborz różni 3 740 zł na metrze. Droższe Sady mają przy tym prawie dwa razy więcej umów.
Mieszkania na sprzedaż na Sadach Żoliborskich. Zobacz ceny transakcyjne
Sady Żoliborskie to zespół osiedli Haliny Skibniewskiej z lat 1960–1973. Pierwsze z nich uchodzi za jedno z najlepszych osiedli okresu PRL. Przeważają budynki pięcio- do ośmiokondygnacyjne. Prawie co trzeci adres wielorodzinny to już zabudowa z lat 2011–2020, przy Rydygiera, Jędrusik i Krasińskiego.
| Wskaźnik | Wartość |
|---|---|
| Mediana ceny za metr | 22 682 zł/m² |
| Wobec mediany dzielnicy (21 265 zł/m²) | 1 417 zł powyżej |
| Transakcji w oknie danych | 235 |
Cena metra na Sadach Żoliborskich wobec wielkości mieszkania
| Metraż | Typowa cena zł/m² | Umów |
|---|---|---|
| do 40 m² | 17 895 | 27 |
| 40–50 m² | 22 488 | 69 |
| 50–70 m² | 21 840 | 83 |
| ponad 70 m² | 24 531 | 56 |
| Całe osiedle | 22 682 | 235 |
Co trzecia umowa dotyczy mieszkań trzypokojowych, 50–70 m². Metr kosztuje w nich około 21 800 zł, a w kawalerkach prawie 4 000 zł mniej.
Pamiętaj! Mediana łączy tu dwie epoki, bloki z lat sześćdziesiątych i nową zabudowę. Przy Rydygiera i Jędrusik na rynek wtórny trafiają już mieszkania kupione od dewelopera od 2012 roku.
Policz, ile płacono za mieszkanie o Twoim metrażu
Metraż Twojego mieszkania
= 45 m² × 22 488 zł/m² · metraże: 40–50 m², umów: 69
W tym przedziale metrażu było za mało umów, żeby podać cenę.
Planujesz sprzedać mieszkanie na Sadach Żoliborskich? Zacznij od ceny z tabeli wyżej, to dobry punkt odniesienia. Ile dostaniesz naprawdę, zależy od roku budowy, piętra i stanu mieszkania, jakości oferty i jego przygotowania.
Napisz do mnie, jeśli chcesz to zrobić dobrze.
Liczby to dopiero początek. Co jeszcze decyduje o cenie Twojego mieszkania →
Mieszkania na sprzedaż na Starym Żoliborzu. Zobacz ceny transakcyjne
Stary Żoliborz to przede wszystkim domy jednorodzinne, prawie cztery razy liczniejsze od budynków wielorodzinnych. W międzywojniu powstały tu od podstaw modernistyczne osiedle Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej i osiedla willowe. Najwięcej budynków wielorodzinnych pochodzi z lat dwudziestych, przy Mickiewicza i Słowackiego. Od 2005 roku przy placu Wilsona zatrzymuje się metro, a w granicach osiedla leży też Cytadela.
| Wskaźnik | Wartość |
|---|---|
| Mediana ceny za metr | 18 942 zł/m² |
| Wobec mediany dzielnicy (21 265 zł/m²) | 2 323 zł poniżej |
| Transakcji w oknie danych | 136 |
Cena metra na Starym Żoliborzu wobec wielkości mieszkania
| Metraż | Typowa cena zł/m² | Umów |
|---|---|---|
| do 40 m² | 19 277 | 34 |
| 40–50 m² | 17 883 | 34 |
| 50–70 m² | 19 597 | 35 |
| ponad 70 m² | 22 143 | 33 |
| Całe osiedle | 18 942 | 136 |
Najwięcej umów, co czwarta, dotyczy mieszkań trzypokojowych, 50–70 m², ale pozostałe metraże mają niemal tyle samo. Metr kosztuje w nich około 19 600 zł, o ponad 1 700 zł więcej niż w dwupokojowych.
Pamiętaj! Do liczb weszło kilka mieszkań wyodrębnionych w domach jednorodzinnych i sprzedanych jako osobne lokale. Obok przedwojennych do wyliczeń weszły też budynki z lat czterdziestych i pięćdziesiątych przy Siemiradzkiego i Krasińskiego.
Policz, ile płacono za mieszkanie o Twoim metrażu
Metraż Twojego mieszkania
= 45 m² × 17 883 zł/m² · metraże: 40–50 m², umów: 34
W tym przedziale metrażu było za mało umów, żeby podać cenę.
Planujesz sprzedać mieszkanie na Starym Żoliborzu? Zacznij od ceny z tabeli wyżej, to dobry punkt odniesienia. Ile dostaniesz naprawdę, zależy od roku budowy, piętra i stanu mieszkania, jakości oferty i jego przygotowania.
Napisz do mnie, jeśli chcesz to zrobić dobrze.
Liczby to dopiero początek. Co jeszcze decyduje o cenie Twojego mieszkania →
Liczby to dopiero początek
Wiesz już, ile tu płacono i ile warte jest mieszkanie o Twoim metrażu. To więcej, niż pokaże portal ogłoszeniowy. To wciąż nie wszystko, co warto wiedzieć przed sprzedażą.
Co innego liczby zobaczyć, a co innego je odczytać. Tabela pokazuje, ile płacono średnio za mieszkanie o Twoim metrażu. Nie mówi, jakie to mieszkanie było. W jakim stanie, na którym piętrze i w jakim budynku. Nie powie też, czy Twoje mieszkanie jest warte więcej, czy mniej. Żeby to wiedzieć, trzeba być na tym rynku stale i widzieć, co za tymi kwotami stało.
Cena to dopiero wierzchołek. Pod nią jest ogrom pracy:
- przygotowanie mieszkania
- zdjęcia
- dokumenty, które kupujący i bank zobaczą
- spotkania
- negocjacje
- umowy
- terminy
Każda z nich ma swoje pułapki. Każda wpływa na cenę końcową, szybkość sprzedaży i spokój po obu stronach transakcji.
Tę część biorę na siebie. Jestem na tym rynku codziennie, widzę, które mieszkania schodzą szybko i dlaczego. Wiem, jak wydobyć z nieruchomości to, co w niej najcenniejsze. Wiem, czego kupujący potrzebuje, zanim o to zapyta. Z Tobą ustalam, co w Twoim mieszkaniu podnosi cenę, a co ją obniża. Reszta jest moją pracą.
Porozmawiajmy o Twoim mieszkaniu
DOMINIKA HENTOSZ‑BARGLIK Twoja partnerka w transakcjach nieruchomości
